Μεταβιβάσεις ακινήτων: Τι να μεταβιβάσουμε και τι να κρατήσουμε…

Του Χρήστου Ν. Κώνστα

Η οικονομική επίπτωση κάθε επιλογής μπορεί να είναι σημαντική. Σε ορισμένες περιπτώσεις θα φτάσει και ένα 5χίλιαρο διαφορά για κάθε ακίνητο. Επιστρέφοντας από τις θερινές διακοπές, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα βρεθούν αντιμέτωποι με την οδυνηρή πραγματικότητα του νέου ΕΝΦΙΑ. Διαβάζοντας τα «φρέσκα» εκκαθαριστικά του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων οι πολίτες συνειδητοποιούν ότι οι «νέες αντικειμενικές αξίες» των ακινήτων προφανώς δεν είναι αντικειμενικές γιατί ουδεμία επαφή έχουν με την πραγματικότητα της αγοράς.
Επιπλέον, τα προεκλογικά λογιστικά μαγειρέματα με τις «ζώνες» και τους «συντελεστές» προκάλεσαν νέες στατιστικές ασχήμιες αφού η κυβέρνηση προσπάθησε από τη μία να διατηρήσει ακέραιο τον εισπρακτικό στόχο του ΕΝΦΙΑ στα 2,65€ δις.  και από την άλλη να προσπαθήσει να κρατήσει όσο το δυνατόν μικρότερη την επιβάρυνση στις «λαϊκές» περιοχές στις οποίες θεωρεί ότι έχει πυκνότερο εκλογικό ακροατήριο.

[timed-content-server show=”2018-Dec-26 07:00″ hide=”2018-Dec-27 07:00:00″ debug=”false”][egg id=”0″][/timed-content-server]

Τώρα ή του χρόνου;

Όσοι έχουν ακίνητα σε περιοχές όπου αυξήθηκε η τιμή ζώνης –δεν είναι λίγοι δεδομένου ότι ανατιμήσεις ανακοινώθηκαν για 3.792 περιοχές σε ολόκληρη τη χώρα δηλαδή περίπου στο 37% του συνόλου- βρίσκονται ήδη υπό πίεση καθώς πάνω από τα κεφάλια τους επικρέμεται η απειλή των πρόσθετων επιβαρύνσεων στις μεταβιβάσεις.
Οι ιδιοκτήτες αυτοί πρέπει μέχρι τον Δεκέμβριο να προχωρήσουν σε δωρεές και γονικές παροχές, έτσι ώστε να αποφύγουν τις επιβαρύνσεις από τους φόρους μεταβίβασης, αλλά και τα μεταβιβαστικά έξοδα τα οποία μόνο αμελητέα δεν είναι καθώς φτάνουν ακόμη και στο 2% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Όσοι αναβάλουν την απόφαση μεταβίβασης ενός ακινήτου με δωρεά ή γονική παροχή για το νέο έτος κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με πρόσθετες επιβαρύνσεις της τάξεως ακόμη και του… 112% –ποσοστό το οποίο μεταφράζεται ακόμη και σε 4.550€ επιπλέον– στο συνολικό κόστος.
Σε 4 μήνες, οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα κοστίζουν έως 50% ακριβότερα με την ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών. Η αγορά ενός διαμερίσματος 100 τετραγωνικών στην Κερατέα επιβαρύνεται σήμερα με φόρο μεταβίβασης 1.701€. Από την 1η Ιανουαρίου 2019 για το ίδιο ακίνητο ο φόρος εκτοξεύεται στα 2.551,50€, με αύξηση 50%.
Οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα γίνουν ακριβότερες, με τον φόρο μεταβίβασης να εκτοξεύεται, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττουν οι δήμοι μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος να αυξάνεται, ενώ -φυσικά- ακόμη πιο τσουχτερό θα γίνει το τεκμήριο για τις κατοικίες.
Για να πάρει κάποιος τη σωστή απόφαση στο δίλημμα «Μεταβίβαση τώρα ή του χρόνου;» πρέπει να λάβει υπ΄ όψιν του τα εξής δεδομένα:

·      Υπολογισμός Συμβολαιογραφικής αμοιβής,

·      Έξοδα υποθηκοφυλακείου ή του κτηματολογίου

·      Φόρος γονικών παροχών ή δωρεών.

Επίσης καλό είναι να θυμόμαστε ότι η κυβέρνηση υποσχέθηκε στους «θεσμούς» ότι το 2019 θα πάρει ορισμένες «δύσκολες» αποφάσεις όπως:

1.    Η αλλαγή στους συντελεστές υπολογισμού των φόρων μεταβίβασης.
2.    Η ενεργοποίηση του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
3.    Η εφαρμογή του «αυτόματου» συστήματος αναθεώρησης των αντικειμενικών αξιών βάσει στοιχείων των πραγματικών συναλλαγών.|
4.    Η ένταξη των αγροτεμαχίων και των εκτός σχεδίου οικοπέδων στη φορολογητέα ύλη του ΕΝΦΙΑ.
5.    Η θέσπιση ενός νέου φόρου κατοχής ακινήτου, ο οποίος θα στηρίζεται στο σύνολο της περιουσίας και όχι στην επιφάνεια.

Τι πραγματικά συμφέρει

Πάντως η πρώτη εύκολη απάντηση στο ερώτημα τι συμφέρει, έρχεται με την «ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ». Η γονική παροχή συμφέρει ειδικά αν πρόκειται για πρώτη κατοικία αφού  στις περισσότερες περιπτώσεις είναι αφορολόγητες.
Ο νόμος είναι σαφής:

·         Χωρίς φόρο μπορούν να γίνουν γονικές παροχές πρώτης κατοικίας αξίας μέχρι 200.000€.

Επίσης, σε κάθε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας με γονική παροχή ή δωρεά από έγγαμο φορολογούμενο ισχύει αφορολόγητο όριο 250.000€, το οποίο προσαυξάνεται περαιτέρω αν υπάρχουν και προστατευόμενα τέκνα. Σε περίπτωση που η αξία της πρώτης κατοικίας υπερβαίνει τα παραπάνω όρια, επιβάλλεται φόρος μόνο στο υπερβάλλον ποσό αξίας με συντελεστές 1%, 5% και 10%.
Εφόσον αποκτάται πρώτη κατοικία από άγαμο με γονική παροχή, η αξία της κατοικίας απαλλάσσεται από τον φόρο μέχρι του ποσού των 200.000€. Σε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας από έγγαμο, η αξία απαλλάσσεται από το φόρο μέχρι του ποσού των 250.000€. Το όριο της αφορολόγητης αξίας προσαυξάνεται κατά 25.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος.
Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα.
Επίσης, σε περίπτωση δωρεάς ή γονικής παροχής οικοπέδου στο οποίο μπορεί να ανεγερθεί πρώτη κατοικία προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο μέχρι το όριο αξίας των 50.000€ για τον άγαμο και μέχρι 100.000€ για τον έγγαμο. Το όριο προσαυξάνεται κατά 10.000€ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000€ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου. Τα παραπάνω ισχύουν εφόσον στον δικαιούχο περιέρχεται μία μόνο κατοικία ή ένα οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.
Τέλος, -για να μην ξεχνιόμαστε- κρατήστε και μια λίστα με τους φόρους και τα τέλη που θα αυξηθούν από το 2019:

·      Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας- αφορολόγητο ποσό 200.000€

·      Φυσικά πρόσωπα: 1-1%,

·      Nομικά πρόσωπα: 2,5-5%

·      Δημοτικό Tέλος Aκίνητης Περιουσίας (TAΠ) (κτίσματα+οικόπεδα): 0,25-0,35%

·      Φόρος Aκίνητης Περιουσίας Yπεράκτιων Eταιρειών: 15%

·      ΦΠA στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί της αξίας των κτισμάτων): 24%

·      Φόρος Mεταβίβασης/Xρησικτησίας Aκινήτων: 3%

·      Eπί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: α) Δημοτικός φόρος & β) Φόρος υπέρ Nομαρχιακών Tαμείων Oδοποιίας (N.4110/13) 3% επί του ΦMA, 7% επί του ΦMA Φόρος Aνταλλαγής (- συνένωσης οικοπέδων): 1,5%

·      Φόρος Διανομής Aκινήτων: 0,75%

·      Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων: 3% επί Φ.M.A.

·      Aναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων: 4,75% στα έμμισθα υποθηκοφυλακεία, 5+1% στα νέα κτηματολογικά γραφεία

·      Φόρος Kληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων: ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας

·      Φόρος Δωρεάς ακινήτων: ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας

·      Aναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών 7,75% στα υποθηκοφυλακεία 8+1% στα νέα κτηματολογικά γραφεία.

·      Aναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το «Eλληνικό Kτηματολόγιο»: 1% επί αντ. αξίας άνω των 20.000 με όριο τα 900 ευρώ.

·      Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων: Bλ. N.4495/2017 Eισφορές σε γη & χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων: N.1337/83, N.2508/97, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 1 παρ.7 του N.4315/2014, ΦEK A 269/24.12.2014 κ.λπ.) σε γη 10 έως 50%, σε χρήμα έως 25%.