Menu
Του Χρήστου Ν. Κώνστα
Στην αρχή κάποιοι το δοκίμασαν δειλά, επειδή το είχαν ζήσει ως εμπειρία στο εξωτερικό. Μετά ενθουσιασμένοι μετέδωσαν το «μυστικό» στους φίλους. Μόλις το «κίνημα Airbnb» πήρε μεγάλες διαστάσεις ήρθε το Κράτος για να φορολογήσει.
Στην πρώτη φάση, η πιο χρήσιμη συμβουλή που έδινε ένας παλιός σ’ έναν νέο ιδιοκτήτη που προσέφερε το ακίνητό του προς βραχυχρόνια ενοικίαση ήταν: «Πρόσεχε τις ζημιές και φρόντισε να μην σε βρει η Εφορία».
Κάπως έτσι ξεκίνησε, μέσα στην κρίση, η εξάπλωση της συμμετοχής στην ηλεκτρονική πλατφόρμα Airbnb στην Ελλάδα.
Τα πράγματα έχουν αλλάξει
Το Airbnb στην Ελλάδα έγινε ήδη 10 χρονών. Υπάρχει συσσωρευμένη εμπειρία από την Ελλάδα και το εξωτερικό, υπάρχουν ωστόσο και πολλές ελληνικές ιδιαιτερότητες.
Κατ’ αρχάς, το κράτος βλέπει την εξάπλωση του Airbnb με τον ίδιο λανθασμένο τρόπο που αντιμετωπίζει και τον συμβατικό τουρισμό: Ασχολείται με την ποσότητα και όχι με την ποιότητα των καταλυμάτων. Το κράτος βλέπει φορολογικά έσοδα, αδιαφορεί πως δημιουργούνται.
Αντιθέτως, ο ιδιοκτήτης ενός ή περισσοτέρων ακινήτων που σήμερα θέλει να δημιουργήσει εισόδημα από την συμμετοχή στην πλατφόρμα Airbnb, πρέπει να ασχοληθεί με σοβαρότητα κι επαγγελματισμό.
Με τη δύναμη του διαδικτύου, η επιτυχία ενός καταλύματος Airbnb στηρίζεται στην φήμη που δημιουργεί μέσα από τις προσωπικές μαρτυρίες, το word of mouth, τα σχόλια όσων έχουν φιλοξενηθεί.
Τι πρέπει να έχει το σπίτι σας
Τα «μαστορέματα» ρώτησαν τον Δρ. Nίκο Λατουσάκη, Πολιτικό Μηχανικό του ΕΜΠ, με ειδίκευση στην αξιοποίηση ακινήτων ποια είναι τα «μυστικά της επιτυχίας» στην πλατφόρμα Airbnb. Μας απάντησε με χαμόγελο και ειλικρίνεια:
«Το ακίνητο που διαθέτουμε για ενοικίαση θα μπορούσε –υπό προϋποθέσεις- να αποφέρει αρκετά μεγαλύτερο εισόδημα (και μάλιστα χωρίς ΦΠΑ) μέσω της βραχυχρόνιας/ημερήσιας μίσθωσης. Οι παράγοντες που καθορίζουν την αποδοτικότητα του ακινήτου μας στη βραχυχρόνια μίσθωση, διακρίνονται στις παρακάτω βασικές κατηγορίες:
1. Θέση-Μέγεθος-Προσβασιμότητα. Επειδή η βραχυχρόνια μίσθωση απευθύνεται σε εφήμερους επισκέπτες (τουρίστες και ταξιδιώτες), θα πρέπει η περιοχή του ακινήτου να εξυπηρετεί το μέγιστο τις ειδικές ανάγκες τους. Μικρά διαμερίσματα κοντά σε τουριστικά κέντρα και με εύκολη πρόσβαση σε συγκοινωνία, προσφέρουν στατιστικά υψηλότερες αποδόσεις. (Για παράδειγμα, ένα ακίνητο 35 τ.μ. στην Αιόλου μπορεί να εμφανίσει έως και 75% ετήσια πληρότητα!)
2. Αισθητική-Λειτουργικότητα. Απαλοί, ξεκούραστοι και φρέσκοι χρωματισμοί, προσεγμένη και λειτουργική επίπλωση με άνετο και αναπαυτικό κρεβάτι και άνετοι χώροι, εκτιμώνται ιδιαίτερα.
3. Πρόσθετες Παροχές-Ζεστή Φιλοξενία. Επαρκής και ποιοτικός κλιματισμός (θέρμανση-ψύξη-αερισμός), καλά εξοπλισμένη κουζίνα με όλες τις βασικές προμήθειες, γρήγορο Wi-Fi, επαρκής και επιστάμενος καθαρισμός και γενικά να νοιώθει ο επισκέπτης σαν το σπίτι του»
Τι ψάχνουν οι «πελάτες»
Τα σημαντικότερα κριτήρια επιλογής καταλύματος από τη μεριά του επισκέπτη είναι: η «έξυπνη» τιμή, η καλή φωτογράφιση, οι βολικές παροχές και οι καλές κριτικές!
Το μεγάλο μυστικό για την «απογείωση» της αποδοτικότητας του ακινήτου μας στη βραχυχρόνια μίσθωση είναι να φροντίζουμε επιμελώς να εμφανίζονται στο διαδίκτυο ολοένα και καλύτερες κριτικές από τους επισκέπτες μας
Αφού ρωτήσαμε και άλλους επαγγελματίες της αγοράς, καταλήξαμε στο πρώτο και βασικό συμπέρασμα, στην πρώτη σημαντική συμβουλή:
Για να πετύχει μια συμμετοχή στην πλατφόρμα Airbnb υπάρχει ένας κανόνας και τέσσερεις βασικές προϋποθέσεις: Ο κανόνας είναι απλός. Το Airbnb θέλει δουλειά, θέλει αφοσίωση και μεράκι. Είναι full time job. Δουλειά πλήρους απασχόλησης. Τις προϋποθέσεις, τις γνωρίζουμε πια:
1. Καλό Location
2. Καλό Web Site
3. Ειλικρινής και ακριβής περιγραφή
4. Καλά σχόλια από τους χρήστες
Τα έσοδα του ιδιοκτήτη ενός καταλύματος Airbnb αυξάνονται από την επανάληψη της επισκεψιμότητας και όχι από την τυχαία συνάντηση όπως συμβαίνει μ’ ένα ξενοδοχείο.
Σε πόλεις
Το Airbnb στην Ελλάδα σήμερα αναπτύσσεται κυρίως στα μεγάλα Αστικά Κέντρα, στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, το Ηράκλειο και λιγότερο στην Πάτρα και τα Χανιά. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων σ’ αυτές τις περιοχές οφείλουν να προσφέρουν όλα όσα χρειάζεται ένας επισκέπτης σ΄ ένα city break, σε ένα ευχάριστο διάλειμμα μέσα στην πόλη.
Αυτό σημαίνει εύκολη πρόσβαση στα Μέσα Μαζικής Μεταφοράς αλλά κι ένα πρόγραμμα δράσης που να προτείνει μια χρήσιμη επίσκεψη π.χ. στο Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, μια ωραία συναυλία στο Ηρώδειο και μια μικρή εκδρομή στο Ναό του Ποσειδώνα στο Σούνιο.
Με τον τρόπο αυτό ο ιδιοκτήτης ενός μικρού διαμερίσματος π.χ. στο Κουκάκι μπορεί να διεκδικήσει 140€ τη βραδιά προσφέροντας μια ολοκληρωμένη εμπειρία.
Και νησιά
Υπάρχει φυσικά και το Airbnb στα 4 μεγάλα τουριστικά νησιά της χώρας. Με βασικούς πελάτες τους Αμερικανούς, τους Γερμανούς, Ιάπωνες και Κινέζους. Στις περιοχές αυτές κριτήριο επιλογής του Airbnb δεν είναι το κόστος διαμονής αλλά η ικανοποίηση, η ευχάριστη κι αξέχαστη εμπειρία.
Σημαντική υποκατηγορία σ’ αυτές τις περιπτώσεις είναι η Exclusive διαμονή σε μια πολυτελή βίλα στη Μύκονο ή τη Σαντορίνη που κινούνται αυτονόητα εκτός ανταγωνισμού με τα υπόλοιπα Airbnb στοχεύοντας σε εξαιρετικά πλούσιους φιλοξενούμενους από τη Μέση Ανατολή, την Ασία και τις Η.Π.Α.
Στον αντίποδα αυτής της υποκατηγορίας είναι οι Secluded Destinations, τα μικρά ρομαντικά καταλύματα στις λεγόμενες «άγονες γραμμές» όπου η παροχή ζεστής φιλοξενίας είναι το μοναδικό κριτήριο επιτυχίας.
Προδιαγραφές και όρια
Υπάρχουν πολλοί που πιστεύουν ότι τελικά το Airbnb θα σώσει τον ελληνικό τουρισμό. Η ποιότητα της φιλοξενίας θα φέρει τα έσοδα και όχι οι πολλές διανυκτερεύσεις.
Το ελληνικό κράτος ανέκαθεν έκανε αυτό το λάθος. Μετρούσε το τουριστικό προϊόν με βάση τις αφίξεις και όχι την κατά κεφαλή δαπάνη κάθε φιλοξενούμενου τουρίστα. Το ίδιο λάθος κάνει τώρα και με το Airbnb.
Μόνο στην Ελλάδα -την πιο τουριστική χώρα του πλανήτη- το κράτος κατάφερε, ακόμη κι αυτόν τον πετυχημένο θεσμό, να τον μετατρέψει σ’ ένα απίστευτο, απωθητικό, φορολογικό αλαλούμ που τελικά ούτε τον τουρισμό εξυπηρετεί, ούτε το εισόδημα των πολιτών ενισχύει.
Σε όλες τις τουριστικές χώρες όπου έχει εξαπλωθεί ο θεσμός των Airbnb, υπάρχει ένα στοιχειώδες μητρώο. Ένας κατάλογος όπου καταγράφονται οι νόμιμες, ασφαλείς, ιδιωτικές κατοικίες που προσφέρονται προς ενοικίαση αρκεί να πληρούν στοιχειώδεις προδιαγραφές υγιεινής και ποιότητας.
Προφανώς –παντού στον κόσμο- η φορολογία των Airbnb είναι ευνοϊκότερη από τη φορολογία των ξενοδοχείων και των ολοκληρωμένων τουριστικών μονάδων. Προφανώς εφόσον παράγεται εισόδημα, το Airbnb πρέπει να φορολογείται.
Ο φόρος, όμως, πρέπει να επιβάλλεται με λογική και ρεαλισμό. Με στόχο να λειτουργεί ο θεσμός και κυρίως με προτεραιότητα στην ασφάλεια των τουριστών, την ποιότητα των υπηρεσιών και την καταγραφή όλων των μονάδων. Η πολιτεία οφείλει να γνωρίζει πόσες κατοικίες προσφέρονται σε κάθε πόλη, για ενοικίαση μέσω Airbnb.
Σε διαφορετική περίπτωση θα έχουμε κρυφές και παράνομες, μη καταγεγραμμένες δραστηριότητες «φιλοξενίας» με ανύπαρκτες προδιαγραφές ποιότητας και ασφαλείας.
Οι ιδιοκτήτες θα προτιμούν το προσοδοφόρο Airbnb αποφεύγοντας, όμως, να δηλώσουν την δραστηριότητα στις Αρχές για να αποφύγουν τη φορολογία. Έτσι, δημιουργείται αθέμιτος ανέλεγκτος ανταγωνισμός στην μοναδική ανταγωνιστική βιομηχανία της χώρας, την τουριστική, χωρίς οφέλη για τον καταναλωτή, τον τουρίστα, το κράτος.
Αλαλούμ
Πρέπει να υπάρχουν προδιαγραφές και όρια. Στην Ελλάδα όμως, μοναδική προτεραιότητα της πολιτείας είναι να εισπράξει φόρους. Στήνει παγίδες φορολογίας και περιμένει τα «θύματα» να κάνουν το λάθος. Με αυτή την φορομπηχτική πολιτική, όμως, οδηγεί τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην παρανομία, στην κρυφή δραστηριότητα, στις σκιώδεις συναλλαγές.
Οι «καρεκλοκένταυροι» της οδού Καραγεώργη Σερβίας αποφάσισαν:
Ένας ιδιοκτήτης ακινήτου που προσφέρει υπηρεσίες Airbnb εφόσον αλλάζει τα σεντόνια και καθαρίζει το χώρο, πρέπει να πληρώνει ΦΠΑ 13%. Εφόσον πληρώνει κι εκπίπτει τον ΦΠΑ θα πρέπει να ανοίξει και βιβλία εσόδων-εξόδων για να φορολογείται ως ελεύθερος επιχειρηματίας με φόρο 22%, από το πρώτο Ευρώ εισοδήματος, με ανώτατο συντελεστή το 45%!
Αν πάλι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δηλώσει ότι …..δεν αλλάζει τα σεντόνια, δεν καθαρίζει το χώρο και δεν προσφέρει ούτε νερό στον καλεσμένο του, τότε απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Φυσικά δεν θα έχει δικαίωμα να εκπίπτει τα έξοδα (φως, νερό, επισκευές) από τη φορολογική του δήλωση. Τα μισθώματα όμως πρέπει να τα δηλώσει για να φορολογηθεί με την κλίμακα φορολογίας των ενοικίων. Δηλαδή με συντελεστές που αρχίζουν από το 15% και φθάνουν το 45%!
